華龍網11月10日07時54訊（記者 甘輝）如果說“重慶非去不可”是重慶的形象宣傳口號，那么，到了重慶，非去不可的應算上龍湖北城天街。

    作為開發商，龍湖最廣為人知的是其住宅項目的精致細膩，但其實早在2003年，龍湖重慶的首個商業地產項目——北城天街就已面世開業。

    說到北城天街，我們不能不提到當年它所帶來的、最簡潔也是最直擊人內心的宣傳語——“截斷過江消費”。而今，這個位于江北觀音橋核心的著名商業街，不但是目前重慶規模最大、功能最完善、業態最豐富的超大型購物中心之一，最重要的，它一直以來都被譽為是重慶時尚生活的中心地標。

    從這個層面上講，龍湖不但是重慶最早涉足購物中心的開發商之一，更是當之無愧的重慶商業地產“龍頭”。龍湖商業，是一個完完全全的“非典型樣本”。

    締造“天街神話”，“每個平方米都能擰出人民幣來”

    當年一幅被轉手20多次無人問津的客車修理廠地塊，到如今一個購物中心帶起整個重慶商圈的業界神話，龍湖打造北城天街歷時十年之久。

    有同行戲稱，現在的龍湖北城天街，“每個平方米都能擰出人民幣來”。

    2011年，北城天街日均客流量為15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，這個比例已經大大超過已成熟購物中心單日客流量國際行業標準的上限；2008、2009、2010連續三年，北城天街營業額每年以50%以上的高速度大幅增長；2011年，北城天街的營業額更是突破30億元。

    尤值一提的是，在北城天街的帶動下，其所處的江北觀音橋商圈連續6年成為重慶發展速度最快的商圈之一，并且成為與傳統的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。

    “做商業與做住宅完全不同，住宅建成賣出后就與開發商幾乎沒有關系了，但商業的經營是貫穿項目的整個生命周期。”重慶龍湖地產商業經營管理公司總經理何長春認為，商業地產是持續投入和長久考驗，不僅前期要做好定位、規劃，中期要做好建設、招商，項目建成后的運營、管理以及必要時的升級改造，更是決定商業項目保持長久生命力，始終能為商家帶來最大利益、給顧客以不斷驚喜的關鍵所在。

    同樣在2011年，龍湖大手筆的花費了5000萬元對北城天街進行全面的升級改造。這5000多萬的投入，為龍湖換來了當年約2.5個億的租金收入，使得這個項目的租金收入幾乎接近2010年龍湖旗下全部商業項目的租金總額。

    龍湖式的“非典型性樣本”

    即使我們將視野從重慶擴展至全國，龍湖在商業地產圈里也應該屬于一個“非典型性樣本”——就在國內其他數十個主流房企受調控之壓，紛紛于年報中高調宣布，將在住宅開發業務之外擴大商業地產業務權重時，龍湖集團在商業地產領域已摸爬滾打十年之久。

    如果說，一個北城天街的成功可能是一種偶然，那么龍湖商業地產在重慶、成都、北京等多地的全面開花就不得不被看作是一種有規劃、有積累的商業圖謀了。

    在北城天街之后，龍湖在重慶又開發了3個商業地產項目，西城天街，時代天街，以及在大學城的U城天街。2010年，龍湖開始走出重慶，將公司商業地產的版圖擴張至成都、北京等地。此外，龍湖還在杭州、無錫、上海也都布下了商業地產的棋子，其謀劃全國的戰略意圖彰顯無遺。

    事實上，為了適應其商業地產進軍全國的發展步伐，也就是在那一年，龍湖才正式成立的商業地產部，設置招商、研策、運營、技術、品牌推廣、酒店等多個業務中心，專門負責龍湖旗下商業項目的發展運營。

    在商業地產部的運作下，龍湖自創并打造出“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大商業地產戰略品牌，并在多地進行復制建設。

    而打造住宅上的專業與細致同樣影響著龍湖商業。據龍湖內部員工透露，龍湖商業的員工飛赴全球各地，考察全球最好的商場，已成家常便飯。

    龍湖商業公司有份名為《購物中心建造標準》的內部文件，是龍湖經過無數商場考察分析后總結出的打造綜合體的各種參數，包括商場各部位、各種業態對于風控系統、溫度、適度、燈光、升降梯等細節的不同參數要求。龍湖對于商場細節的要求，近乎于苛刻。

    商家也“追星”成鐵桿粉絲

    龍湖開到哪里，商家就跟到哪里。

    2003年進駐北城天街的遠東百貨，連續4年成為遠東集團大陸地區百貨事業成長率冠軍，2011年銷售業績成長超過20%；

    同期開業的UME國際影城，北城天街店為2011年全國觀影人次第1名、全國單店票房第一，并占據重慶票房總收益的70%以上；

    這樣的例子實在太多了。事實上，不少國際大牌都將自己進入重慶市場的首家店或創新模式開在龍湖商業項目中，如H&M、優衣庫、法拉利、賓利等，星巴克也將重慶第一家社區店開在龍湖晶酈館。

    為何龍湖能夠獲得商家的如此青睞？

    作為商場業主，龍湖一直與租戶保持著共贏、共成長的商業合作模式，龍湖自行開發的《龍湖商業運營管理系統》，可實時監控旗下所有項目每家租戶當日營業額、租金情況、人流量等指標，關注商戶經營情況，并及時給予幫助。在重慶新開商業項目中，如重慶大學城商業項目U城天街，甚至寒暑假租金打折；北城、西城項目定期進行店長大會，交流和培訓業務技能。如此一來，商場租金收入穩步增長的同時，商戶的業績年成長也在穩步提升。

    龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨。目前國內商業地產行業普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運營項目出租率與開業率均高于國內平均水平——龍湖因此而建立起的一個龐大的商戶資源庫，使龍湖成為國內招租率最高的商業運營商。

    謀定二十年商業版圖

    “重慶的北城天街，可以說是全國最賺錢的商業地產。”重慶龍湖商業總經理何長春曾經坦言。這或許也是龍湖在全國范圍內布局商業地產的最大理由。

    如今的龍湖，已經可以和全國最頂尖的商業大佬恒隆比肩。但是，重慶項目的成功模式能否在其他城市成功復制，對龍湖地產而言仍是個問題。

    “去年，龍湖商業重慶的運營面積由之前的不足13萬平米增至35萬平米，重慶公司商業收入更是占了地區公司總收益50%。”龍湖地產重慶商業公司總經理何長春表示，今年更是到了龍湖大步加碼商業地產的時候。在2012龍湖地產全面“觸商”的戰略規劃下，龍湖主城核心的全部7個項目，均有商業項目推出。

    而龍湖董事長吳亞軍說得更加斬釘截鐵，“商業是我們堅定不移的目標。我們非常注重商業這一塊的開發有效性以及租金的回報”。吳亞軍坦言，“未來3年，龍湖每年至少有一個區域型購物中心開業，這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。在這一塊，我們基本上是處在行業領先的水平上。”

    龍湖在商業地產方面的規劃是怎樣的？

    按照龍湖老大吳亞軍的說法，龍湖商業的全國化，是以二十年為計的長期戰略。除目前已經經營的9個項目之外，未來3年每年都有至少1個區域型購物中心開業，例如2012年重慶時代天街開業、2013年成都北城天街開業、2014年北京長楹天街開業等。

    僅就重慶市場而言，龍湖今年下半年就依次有三個商業項目開業。分別為9月開業的重慶大學城龍湖U城天街、12月20日開業的龍湖?時代天街一期及12月開業的龍湖?星悅薈二期項目。

    雖然2012年是龍湖商業地產集中發力的一年，但龍湖還有著更大的擴張計劃，公司在商業地產上的計劃是：2015年底實現三大業態開業近20個項目，營業面積在350萬平方米左右；然后用15年左右的時間把租金利潤占比從不到5%提升到30%。

    據龍湖集團商業地產部總經理魏健透露，為了達成這一目標，目前在龍湖的土地儲備規劃中，每年開工量的12%以內將作為商業項目留存。

    龍湖商業，路在腳上

    “去年土地市場中的一個頗為明顯的現象是，受調控影響，住宅用地底價成交越來越普遍，而商業用地則量價齊升。”一位商業地產業內人士表示，而這些商業性用地將于今明兩年內集中供向市場。

    激烈競爭之下，以重慶龍湖北城?天街為代表的商業地產“神話”能否被成功復制，成為龍湖商業地產團隊所面臨的首要問題。

    與大多數從住宅轉向商業的開發商不同，對于成規模的商業項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業人才提出嚴峻的考驗。

    對此，魏健表示，在資金方面，龍湖對于商業地產開發一直堅持原則上不做純持有物業項目，盡量做銷售物業和持有物業并存的項目，單個項目通過銷售物業回款覆蓋持有物業投入。

    而在商業物業的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰略區域的一二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節點、三四線城市的核心區域及新的規劃中心，低成本獲取土地。

    與大多數商業地產開發商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己的優勢，巧妙地將商業地產與住宅地產兩個板塊之間頻繁互動。如所有龍湖業主自動成為天街購物中心的VIP會員，可以享受專屬的折扣和積分；龍湖重慶所有項目的簽約必須到其家居賣場MOCO的樓上，甚至業主在簽約之后可以直接進入MOCO的各類店鋪挑選建材、家具。

    在這一前提之下，更快、更大一直都不是龍湖做商業的目標。“我們的出發點是投資風險可控、與商戶共同持續賺錢、促進城市商圈的成熟繁榮。”魏健認為，龍湖的擴張一定是穩健、務實、目標明確的。

    未來對于龍湖商業來說，在眼前，更在腳下。

    附：重慶商業地產公益評選11月6日—11月9日票選排行榜

    重慶商業地產TOP10公益評選11月6日—11月9日票選排行榜（企業）票數統計截止時間11月10日07時