一線地產企業的規模，正在獲得前所未有的增長，其已有業主的規模，也正在成為一個數量龐大的相關利益群體。這給地產企業所帶來的責任和機遇，也成為一個不可回避的問題。
 

    從物業服務，到項目售后再服務的租售中心，到資產管理，龍湖對平臺資源的整合，一直沒有停止，今年初，龍湖推出首個跨越商業、地產、物業的被稱為“金蘋果”計劃的全新平臺，該平臺的功能包括為龍湖的銷售型商業物業業主提供后期的招商、租售等生活服務、資產管理服務。
 

    時至近日，該平臺已經進入了初步、有效地運行中。不過，龍湖對其整體資源進行整合的規劃，才剛剛開始。

 

    效果

 

    商業地產散售后，由于缺乏統一的定位、招商、運營，會導致后期經營不善，業主、商戶的利益受損。多年來，這一點已經得到市場的證明，不少開發商也深受其苦，包括SOHO中國、首創置業等知名開發商。
 

    金蘋果計劃，最直接的作用，就是對購買龍湖散售商業地產的業主，提供專業的定位、招商、經營等服務，使得此類商業物業，雖然產權在眾多小業主手中，但是后期規劃、運營卻能統一進行，并且能夠享受龍湖的商業資源、專業團隊服務。
 

    提出一個設想容易，但是要真的達到效果，卻并不是一件容易的事。龍湖從年初推出這一平臺，到現在已經過去半年多的時間，事實證明，這一平臺計劃，已經達到一定的實際效果。
 

    今年3月，龍湖成立的金蘋果計劃工作小組，擁有近100名成員，來自龍湖的商業公司、物業公司租售中心和地產公司。這個專業團隊在半年多的時間里，到14個城市，與數千個商家進行了會面和洽談，積累了近1000個意向商家，這些商家類型涉及大型超市、銀行、醫療機構、品牌酒樓、特色餐飲等行業。
 

    金蘋果計劃在商用物業后期招商、運營方面的作用，一個最突出的案例，就是重慶的時代天街項目。該項目去年底交付的寫字樓約為4.8萬平方米，其中有1.2萬平方米的面積已經正式投入使用，在這其中，通過金蘋果計劃租出去的面積約8000平方米，占已出租面積的67%。
 

    重慶龍湖仟百匯和時代匯兩個項目，也是在金蘋果計劃中受益的典型代表。仟百匯項目將在今年底交付，目前已經有3家大型品牌超市有入駐意向，近期將選其中一家簽約，阿興家快餐、百匯便利店、寶仁堂、NANA、優客便利店、萬和藥房、愛沙貝爾等超200組商家，也已表達了入住意向，其中有商家已經就租金、樓層、經營保障等深度細節進行了多輪談判。
 

    時代匯項目，目前有超過1000組商家與項目進行了接洽，其中明確了意向的商家近300組，進入談價階段的近100組，其中雷實鹵雞、地暖賣場、蟲草店、卡巴娜攝影、飾品店、素菜館、火鍋餐飲等近10戶商家已經開業。
 

    龍湖的努力，使得業主在其中直接受益，包括縮短商鋪的空置期、縮短商業地產的養商期等，而這也需要龍湖在資金、人力等方面的投入。例如，上述后期招商情況突出的重慶仟百匯和時代匯項目，就是龍湖出資與全球知名商業地產服務商世邦魏理仕合作，專門對這兩個項目進行了商業定位規劃。
 

    此外，龍湖的業主，也在這個過程中學習到了商業地產的規律和運營知識。在半年時間里，金蘋果計劃為龍湖商鋪業主組織了多場推介會，讓商家了解龍湖商業的規劃和前景，也對業主進行招商和業態規劃的輔導，讓業主了解商業發展的規律、合理的租金預期，以促成業主租金預期與商戶預期一致而實現成交。
 

    金蘋果計劃，顯然是一個站在業主、商戶利益立場上的平臺，但對于龍湖地產，如果進展順利，這顯然能實現雙贏的效果。金蘋果計劃，在盡力維護商鋪后期運營的同時，也增強了投資人、商戶對龍湖散售商業的信心，這也反過來直接促進了龍湖散售商業物業的銷售，今年前10個月，龍湖商業物業銷售額超過80億元。
不過，龍湖的視野，并不僅僅于此。

 

    整合大平臺

 

    對于一家年銷售額超過400億元的地產企業來說，龍湖金蘋果計劃目前所取得的成果，還遠不足稱道。而且，商業地產培養周期長，尤其是散售型商業，要取得優異的經營成果，往往需要更多的誠意和付出。
 

    不過，金蘋果模式透露出的，是龍湖以業主利益為重、并以此達到雙贏目的的長期發展模式的考量。
 

    商業地產在龍湖地產的整體布局中，已經占據舉足輕重的位置。
 

    2012年，龍湖持有商業地產的租金收入已經達到5.1億元。而龍湖地產高管曾對外明確表示，公司計劃用10-15年的時間使租金收入的利潤占比，從5%提高到20%以上。
 

    這個長期目標，確立了商業地產尤其是持有型商業地產在公司的定位，但不可忽視的是，在2011年以后嚴厲的宏觀調控中，銷售型商業地產，為龍湖贏得了重要的市場份額。
 

    2012年前10月，龍湖地產實現合同銷售額319.4億元，其中天街系商業綜合體項目貢獻了約130億元的金額，占總銷售的比重達到40%，已經成為集團銷售額的核心貢獻者之一。龍湖天街系商業綜合體項目，一般包括住宅、持有型商業、銷售型商業等物業類型，其中銷售型商業產品，是其中的重要組成部分。
 

    而到了今年，前10月，龍湖地產純銷售型商業物業的銷售額就達到了80億元，占前10月合同銷售額402億元的約20%。
 

    大量商鋪的散售，雖然能帶來業績的增長，但后期的運營情況如何，對于業主和龍湖地產本身而言，都充滿挑戰和機遇。如果經營的好，業主能獲得較好的租金回報，還能享受物業增值帶來的收益，龍湖自持商業的運營也能從中獲益；反之，則一損俱損。
 

    金蘋果計劃，這一模式如果發展成熟并形成一套固定的機制，不僅能為業主帶來實在的益處，也將為龍湖地產接下來同類物業的銷售、新業主利益的維護保駕護航。
這一步已經邁出，龍湖顯然并不想止步于此。
 

    龍湖地產內部人士表示，隨著金蘋果計劃在商業地產項目中取得初步成果，下一步，金蘋果計劃將實踐到公司的“山?海?湖”度假地產系列產品當中。
 

    度假地產項目的業主，除部分是為了滿足自身的度假需求外，也有部分是投資型業主。龍湖地產為業主提供售后服務的金蘋果計劃，自然也可以移植到“山?海?湖”當中。
“山?海?湖”，是龍湖2011年開始打造的旅游度假地產系列產品，目前有成都小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡等項目。
 

    根據金蘋果計劃模式，龍湖正在研究“一房在手、全國度假”的度假物業置換和租賃系統。與散售型商業物業一樣，龍湖在各個城市設立的“租售中心”，也將在度假地產項目的金蘋果平臺中，扮演重要作用。業主可以通過參與物業置換和租賃計劃，來預訂“山?海?湖”系列度假項目的任意一處房源，而在每個度假項目中，龍湖均提供五星級酒店式的物管服務。

 

    根據初步的計劃，“金蘋果計劃”將首先在位于成都都江堰青城山腳下的龍湖小院青城項目中推出。
 

    龍湖地產為客戶提供的類似資產管理的服務模式，將為其接下來度假地產產品的開發、運營，打開一種新的可能性。
 

    往度假地產領域的延伸，是金蘋果計劃接下來新的可能性。不過，金蘋果模式，其中的核心價值，在于對龐大的業主價值的挖掘。
 

    房地產開發市場不可能永遠高速增長，對存量業主價值的挖掘，有可能成為未來持續的利潤增長點，不少開發商已經摸索出一些模式。例如萬科，包括提供房屋租售中介服務的租售中心，第五食堂，提供商品訂購、業務代辦等服務的幸福驛站，以及未來有可能實現的社區金融服務。花樣年旗下的物業公司彩生活服務集團，也摸索出一套獨特的社區經營模式。包括通過對社區的智能化改造、綠化、外觀更新等方式，來實現房屋的保值增值；對管理房源進行統一承租、裝修、包裝、分租等增值服務。。
龍湖金蘋果計劃，符合這一探索方向。未來這一領域的潛在價值有多大，現在還難以得知。對于龍湖地產來說，現在還屬于投入期，并且需要相當長的持續時間。以業主利益為導向的雙贏戰略，龍湖顯然還有更長的路要走。