2022年3月25日，龍湖集團控股有限公司（「龍湖集團」或「集團」，港交所股份代號：960）公布其截至2021年12月31日止全年業績。

主要財務表現： -2021年合同銷售額同比增長7.2%至2900.9億元（人民幣，下同）。 -營業額2233.8億元，同比增長21.0%。其中，物業投資業務收入104.1億元（不含稅租金收入），同比增長37.5%。 -歸屬于股東的凈利潤238.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%。毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權益后利潤率為10.0%。 -凈負債率為46.7%，在手現金885.3億元。 -綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。 -每股基本盈利4.047元，剔除公平值變動等影響后之每股核心盈利同比增長19.6%至3.807元。董事會建議派發末期股息每股人民幣1.23元，計入中期股息每股人民幣0.47元，全年合計派發股息每股人民幣1.70元，同比增長18.9%。

2021年，全球經濟增長放緩、疫情反復，中國宏觀經濟持續復蘇，經濟發展和疫情防控保持全球領先地位。長效機制下，“房住不炒”仍是地產行業主基調，政府調控促進行業穩定、良性、健康發展。

龍湖堅守盤面，穩健經營，實現營業額2233.8億元，同比增長21.0%。

龍湖堅持戰略導向、堅持長期原則、堅持樸素的生意邏輯與底線思維，實現歸屬于股東的凈利潤為238.5億元，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%。毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權益后利潤率為10.0%。

地產開發合同銷售額2900.9億元 同比增長7.2%

聚焦優質城市 把握增長動能

面對多變的行業格局與市場環境，龍湖集團恪守戰略、執行堅定，物業發展業務實現營業額2045.5億元，交付物業總建筑面積1377.3萬平方米。

全年實現地產開發合同銷售2900.9億元，同比增長7.2%。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額在全集團占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

“雙集中”供地模式下，集團進一步確保投資精準度，提升項目管控能力。2021年，集團共計新增122幅地塊，新進湛江、鹽城、鄂州、寧德、湖州、金華6座城市，新增土地儲備總建筑面積為2355萬平方米，權益面積1338萬平方米，平均權益收購成本每平方米6485元。

截至2021年底，集團總土儲合計7354萬平方米，權益面積5047萬平方米，業務已遍布環渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個城市，約85%的貨量集中在高能級城市的價值區域，且成本合理，為盈利的持續增長奠定基礎。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為94萬平方米，權益面積49萬平方米。

投資性物業租金收入增37.5%至104.1億元

輕重并舉 回報可期

龍湖集團依然一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略，天街、冠寓等物業投資業務扎實推進，收入穩步增長，回報穩定可期。2021年實現物業投資業務不含稅租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

龍湖持續布局商業，提升回報。得益于突出的運營管理能力，2021年龍湖商業開啟輕重并舉模式，在一二線城市網格化布局提速，全年守時保質地新開12座商場，長沙、武漢首座天街開業運營，全國首個龍湖商業輕資產項目武漢范湖里商業街亮相。全國范圍內累計開業商場達61座，已開業商場建筑面積達594萬平方米（含車位總建筑面積為749萬平方米），整體出租率97.2%。商業租金增長40%至81.5億元，商場銷售額增長53%至467億元，全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。20年的鍛造與歷練，確保集團在任何波動周期里都享有租金的保障，以豐富業態及符合消費趨勢的品牌，帶動區域經濟提升的同時，實現自身空間增值。

除商場外，集團積極響應國家“租購并舉”政策，旗下租賃住房業務龍湖冠寓堅持戰略篤定。

租賃住房行業穩步發展，安全規范且專業度高的租賃品牌迎來更多發展機遇。得益于行業利好政策的支持及運營管理能力的穩步提升，龍湖冠寓去年開始已實現盈利，租賃住房全年租金收入貢獻22.3億。截至2021年底，冠寓累計開業房間數量達10.6萬間，租金收入22.3億元，同比增幅23%，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源，期末整體出租率為92.9%，開業超過六個月的房源出租率為94.3%，累計服務超180萬用戶，客戶滿意度達95% 。發展同時，龍湖冠寓主動肩負起社會責任，助力行業健康、高質發展，參與國家《長租公寓綜合性能評價標準》編制；榮獲質量/環境/職業健康安全管理“三標”體系認證；全國首批11個五星級長租公寓，冠寓9個項目入選。

空間服務釋放更大能量與想象

推出“龍湖智創生活”新品牌

順應經濟發展推動消費需求，秉承“善待你一生”的企業愿景，集團推出全新品牌“龍湖智創生活”，有機融合物業管理及商業運營兩大核心業務能力，成為龍湖集團多航道協同發展的新著力點，推動龍湖生態體系發展壯大。

2021年，龍湖智創生活物業管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現全口徑收入104億元，首次破百億。20余年來，龍湖智創生活將服務的觸角廣泛延伸至居住、商業、產辦及城市的廣闊空間，為個人及各類機構客戶提供有溫度的服務。截至2021年底，龍湖智創生活物業管理板塊實際管理面積2.64億平方米，業主滿意度連續十三年超過90%。

去年，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務品牌——“塘鵝”，應勢升級為主航道業務，圍繞居住需求的衍生正在激發新的增長動能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產經紀業務，多樣化資產管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。生長于社區，服務于社區，深耕十余年至今，塘鵝租售矢志為客戶提供一站式全生命周期固定資產管理服務，力爭構建生態級社區生活服務平臺；而基于健康環保、即裝即住的特點，塘鵝美裝修已經生長于租賃住房、寫字樓、連鎖品牌酒店以及幼兒園等環保要求較高的多重業態中，實現了龍湖體系內外場景生長，將裝配式整裝服務帶到更廣大的空間。

平均借貸成本4.14% 創歷史新低

持續保持民營房企最佳信用評級

龍湖持續強調盤面安全，將嚴控負債規模及不斷降低融資成本作為發展的重要前提。2021年，集團實現平均借貸成本4.14%，創歷史新低；平均貸款年限6.38年，凈負債率46.7%，在手現金885.3億元，現金短債比6.11倍，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求。

集團持續獲資本市場認可，是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。

2021年3月15日，集團被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股。因審慎自律的財務表現、穩健的業務發展，去年5月，龍湖集團首次登榜《財富》世界500強榜單，穩健的經營質量和強大的企業綜合實力，進一步獲得認可。

信任是多年積累的結果，更須時時維護，全集團始終以嚴明的資金管理及融資紀律作為業務開展的戒尺，以此緊握發展的主動權。

2021年，集團在境內成功發行90億元公司債，10億元中期票據，票息介乎于3.35%至4.40%之間，期限介乎于5年至15年。

報告期外，2022年1月，集團在境內成功發行28億元公司債，票息介乎于3.49%至3.95%之間，期限介乎于6年至8年。

以善相待 和合共生

深度踐行時代使命

穩步發展的進程中，集團從戰略層面踐行可持續發展理念，不斷拓寬善待的邊界。

在全球綠色復蘇及中國“雙碳”目標的引領下，龍湖集團“善待你一生”被賦予新的涵義。截至2021年底，集團內滿足綠色建筑標準的項目面積超9000萬方，未來更以綠色建筑全面覆蓋為目標，啟動綠色低碳發展策略并完善運營體系。

去年5月，龍湖集團發布2020可持續發展報告。這是龍湖集團首次發布獨立報告，不僅標志著龍湖ESG體系構建更趨完善，也彰顯龍湖集團在可持續發展方面不斷探索與實踐的堅定信念。

恪盡社會責任，發揚公益、創新的時代精神則是龍湖當下深度踐行的時代使命。自2020年10月成立以來，龍湖公益基金會在關愛兒童、助學興教、助老扶貧領域陸續開展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬年青計劃”等20余個公益項目，累計幫扶近4萬人。

危難之中見真情，在抗疫救災層面，去年7月，龍湖公益基金會向鄭州市慈善總會捐贈2000萬元，緊急馳援河南暴雨災害；10月，公益基金會向山西省慈善總會捐贈1000萬元，緊急馳援山西暴雨災區。截至目前，龍湖集團及創始人已累計向社會捐贈超17億元。

在善待員工領域，龍湖“大同源關愛計劃”進一步升級了員工保障體系，惠及龍湖員工及其配偶、子女共計近10萬人。

因在社會責任方面的突出表現，去年，龍湖集團獲MSCI（明晟公司）ESG“BBB”評級，屬業內優質評級；GRESB房地產評估給予龍湖綠色三星級認可，其得分位列東亞地區上市住宅地產開發商第二名；因恪積極投身公益事業，龍湖集團榮獲中國公益慈善領域的最高政府獎——“第十一屆中華慈善獎”。

今年1月27日，全球領先的環境、社會與企業管治（ESG）評級及研究公司Sustainalytics發布評級報告，將龍湖集團ESG評級從“中風險”調整為“低風險”，風險分數從22.5下調至15.8（分數低代表風險小），位列境內房企最佳。

堅守“空間即服務”戰略

堅持長期主義及高質量發展

中國經濟在轉型升級中展現出強大韌性及澎湃活力，地產行業將在“房住不炒”的主基調下，迎來新的模式和階段—良性循環、健康發展。面對行業嶄新的發展階段，龍湖集團將繼續堅守“空間即服務”的戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務的多維驅動，協同發展。

2022年，集團將針對所布局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，推出263個主力項目，其中54個為全新項目，171個項目將推出新一期新業態產品。

投資性物業方面，北京、上海、重慶等地的多個商場，將于2022年開業；租賃住房業務龍湖冠寓，也將穩步拓店，持續提升運營水平。上述兩項業務的穩步發展，將為集團物業投資業務收入的增長奠定堅實基礎。

作為“一個龍湖”生態體系的核心成員以及“空間即服務”戰略下的服務力的集中體現，龍湖智創生活將成為龍湖集團多航道協同發展的新著力點，致力于為客戶提供貫穿全生命周期，能夠突破時間與空間邊界限制的高品質服務，在“有生命的空間”里，提供“有溫度的服務”。

升級為主航道業務的房屋租售、房屋裝修將圍繞居住需求的衍生持續激發新的增長動能，既注重各航道自有的商業邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協同所帶來的效能。

在龍湖“傳統行業、未來企業”的愿景之中，龍湖集團亦同步孵化諸多創新業務。目前，龍湖已在北京、上海、杭州、蘇州等地推出多個典型產城項目，打造城市圈辦公、商業乃至社區生態鏈，助力城市更新；為契合人口老齡化及“健康中國”的趨勢和政策，龍湖醫養業務以椿山萬樹、佑佑寶貝等業態依托，為客戶提供優質的養老、醫療、健康管理服務；龍湖積極布局數字化“基建”，以千丁軟硬件產品能力、智能化集成能力，致力于為城市空間智能化建設提供一站式解決方案，為龍湖“空間即服務”戰略提供科技動力。

同時，集團將持續對各航道的運營管理、流程創新等領域提供數字科技服務，同時積極拓展包括商場會員積分業務、商場商戶電子優惠券業務、物業智能停車系統服務以及合作項目管理等多種外部經營場景，提升數字化業務規模與服務能力。

面對日趨激烈的競爭，集團將始終堅守初心，堅持穩健的財務管理策略，保持低成本、多渠道的融資優勢，保持合理、安全的負債水平，力求平穩、可持續發展。