6月6日，龍湖地產公布5月銷售業績，至此，今年前5個月，龍湖地產累計實現合同銷售額180.6億元，合同銷售面積165.3萬平方米，同比分別增長約4成、2成。今年龍湖的銷售目標是460億元。

 

    2012年，龍湖的合同銷售額為401億元，較2011年同比增長只有4.9%。這一增長速度明顯低于同等規模房地產企業。但與此同時，龍湖卻保持著相當穩健的財務指標，至2012年底，龍湖凈負債率為48%，平均借貸成本僅為6.72%，平均借貸年限4.1年，這些指標在同等規模房企中，都是很優秀的。

   

    龍湖是否錯過了2012年的銷售高潮？龍湖的穩健，能為公司帶來高增長嗎？

　　

    聲東擊西

　　

    對于2012年銷售規模增長相對較慢，龍湖集團執行董事秦力洪顯得很坦然。“一家公司不可能總是勻速前進。2012年的銷售業績，是在公司僅新進入寧波、廈門兩個城市的情況下實現的。去年戰略上的間隙，實際上為我們后期發展贏得了先機。”秦力洪說。

　　

    2012年在相對放緩推盤量的同時，龍湖還做了哪些事呢？

　　

    密集投資，是一個明顯的舉動。

　　

    2012年，龍湖地產年內獲取土地17幅，新增土地建筑面積891萬平方米，遠超過當年418萬平方米的銷售面積。這部分土地，大部分都是在當年1-9月份獲得。2011年底、2012年初，房地產市場低迷，開發商普遍對后市發展較為悲觀，現在看來，當時正是消費者買房、開發商買地的窗口期。

　　

    龍湖很準確地抓住了這個時機，所拿到的17幅地塊，總體成交價較其掛牌底價的平均溢價水平僅為8.72%。龍湖敢于在這段時期大量出手買地，與其長時間的前期籌備是分不開的。

　　

    據了解，龍湖在進入某個區域之前，往往會提前幾年進行前期研究和規劃，先派團隊過去，與當地規劃、城建等主管部門進行接觸和討論，討論范圍還包括當地城市發展與規劃等議題，在開發商與城市發展顧問之間的角色切換，并同時做好資金、項目研發層面的安排和預案。

　　

    2012年5月在廈門拿地，2012年7月在晉江拿地，預示著龍湖地產正式進入海西板塊。而早在2010年龍湖團隊就已經進入該區域。2012年，龍湖還在杭州、北京等房地產市場更為發達的區域拿地。在龍湖判斷的拿地窗口期，明顯出現了競價企業少、地塊溢價率低等特征。

　　

    看看龍湖在2012年的大舉出手，給公司帶來了哪些貨真價實的好處：2012年9月，龍湖競得北京市朝陽區孫河鄉地塊，建筑面積7.29萬平方米，樓面地價20158元/平方米；4個月后，2013年1月，泰禾集團(9.42,-0.13,-1.36%)競得孫河鄉地塊，建筑規模比龍湖略小，樓面地價28559元/平方米。泰禾集團拿的這塊地緊鄰龍湖所拿地塊，樓面地價卻貴了8400元/平方米。

　　

    至2012年底，龍湖地產土地儲備合共3952萬平方米，平均成本為1964元/平方米，僅為當期簽約單價的20.5%。

　　

    2012年的項目積累，為后期龍湖的產品數量、成本控制都打好了基礎，2013年，龍湖地產將加大推貨力度，龍湖集團表示，今年其新開工建筑面積將超過900萬平方米。

　　

    除了大手筆拿地以外，2012年以來，龍湖還在做的一件事就是海外融資。

　　

    2012年，龍湖完成了24.3億港元的境外銀團貸款、發行4億美元7年期債券并實施了上市后首次配股30.9億港元。今年1月，龍湖又以6.75%的利率，成功在境外發行5億美元10年期的優先票據，是公司上市至今債期最長、利率最低、規模最大的一筆優先票據。今年1月發行優先票據的房企還有建業地產、中國奧園、中駿置業、寶龍地產、富力地產子公司，發行利率分別是8.0%、13.875%、11.5%、11.25%、8.75%。龍湖的發行利率明顯低于這些公司。

　　

    由于較好的財務狀況，龍湖成為國內有海外融資優勢的民營房企中，海外融資表現最為優異的一家。

　　

    土地、資金的儲備，為龍湖后續發展打下了基礎。從這個角度來看，龍湖顯然沒有錯過2012年以來調控中所出現的機遇。

　　

    做強再做大

　　

    無論是低點拿地，還是在海外融資的窗口期融資，延續了龍湖地產一貫的注重安全性的作風。而過于注重安全性是否會導致公司戰略保守而失去高速成長的機會？“對于龍湖來說，安全永遠是第一位的。”秦力洪說，做強到做大，這是一個水到渠成的過程，穩健發展永遠是第一位的。

　　

    以融資為例。高負債、高財務杠桿，是地產企業在行業發展高峰中迅速做大的一個選擇，但這一做法風險也大，一旦出現行業波動，難以再借到錢，又面臨還債的風險。

　　

    龍湖不僅保持了較低的凈負債率，從2006年到2012年，龍湖持有現金一直在穩步增加，而且，在大量房地產企業經營活動現金流為負的情況下，龍湖的經營活動現金流則跨越了行業周期，保持了穩健向上的勢頭，2009年至2011年，每股經營現金流分別是1.29港元、1.93港元、2.34港元。根據此前wind統計數據，在港股上市房企中，龍湖地產的每股現金流2009年排名第十，2010年排名第二，2011年排名第二。在凈現金增減方面，龍湖已經逐步超過了規模更大的同行。

　　

    龍湖地產對此看法很清晰。在龍湖看來，錢本身不是問題，問題是隨時能借到低成本的錢的資格。一家企業越是需要錢時，越難以借到低成本的錢，“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應在此時體現得淋漓盡致。所以龍湖注重保持穩健的財務狀況，低成本融資能力在行業中愈發凸顯。

　　

    2012年以來，龍湖進行了多次海外融資，主要目的是改善債務結構：一是延長還款期限，二是降低財務成本。這兩點上，龍湖將平均借貸年限從4年，延長到了4.1年，平均借貸年利率也維持在6.72%。2012年年內，標準普爾及穆迪皆維持龍湖地產的信用評級，分別為BB+及Ba2，優良的信用評級為集團獲得了具有競爭力的融資安排。而2013年3月，穆迪調升龍湖地產評級，由Ba2上調至Ba1，為現時中國民營房企最好水平。

　　

    回款率高，也是龍湖發展的一個重要特征。2012年，龍湖實現合同銷售額401.3億元，全年銷售回款率則達到91%。有業內人士分析，這一回款比率比業內普遍高10%甚至更多。這是龍湖在客戶關系、簽約等多個環節品牌能力體現的結果，此外，龍湖管理系統高度的IT化，可以看到每一分錢的流動，從而使得企業能夠清晰地看到、控制銷售回款。
　　

    龍湖的銷售回款率優于行業10%以上，而銷售回款的10%，恰好是龍湖每年投入商業地產的上限，因此，龍湖依靠優于行業的回款管理，對沖了商業投入的現金壓力。

　　

    龍湖表示，公司目前對商業地產的規劃是自持，預計用15年左右的時間將商業地產利潤在集團總利潤中占比從目前的不到5%提升至20%。

　　

    龍湖在區域發展上，一直是深耕一二線城市的戰略，2011年，龍湖做了戰略刷新，開始擴大區域縱深，例如對于已經進入的區域，加大布局密度，長三角進入蘇州等地，西部進入昆明等；新進入海西板塊、中部地區，如進入廈門、晉江、長沙。接下來，龍湖會更加積極地拓展珠三角區域。

　　

    目前，龍湖的產品線，已經涵蓋了高層公寓、洋房、別墅、可售商業、SOHO和其他多種業態，其中70%以上，都是高周轉產品。“以高周轉制勝”，是龍湖的戰略方向。但同時，公司對于資金的安全性非常重視，且高端項目會一定程度影響周轉率、商業地產在短期內也會影響銷售物業的增長，這都是龍湖地產需要權衡的方面。